1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью кв.м., расположенные в здании, кадастровый (условный) номер: , по адресу: , в дальнейшем именуемые «Помещения» (согласно Плану-схеме арендуемых помещений – Приложение №1 к Договору).
1.2. Арендатор намеревается использовать данные помещения с целью ведения деятельности, не запрещенной законодательством РФ, а именно: .
1.3. Имущество является собственностью Арендодателя на основании Свидетельства о государственной регистрации права .
1.4. Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется :
2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки.
2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения.
2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора.
2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора.
2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости.
2.2. Арендатор обязуется :
2.2.1. Вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.
2.2.2. Не производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых Помещениях, без письменного согласования таких перепланировок с Арендодателем и уполномоченными государственными органами.
2.2.4. За свой счет производить текущий ремонт арендуемых Помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечить необходимое благоустройство прилегающей территории.
2.2.5. Выполнять все необходимые противопожарные правила и санитарные требования, предъявляемые к данным Помещениям с учетом их назначения и деятельностью осуществляемой в них Арендатором (п.1.2 Договора). А в случае предъявления претензий контролирующими государственными органами (надзорными органами) к Арендодателю или намерения указанных органов наложить штрафные санкции на Арендодателя в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением в арендованных Помещениях указанных выше требований – административную, уголовную и иную вытекающую из данных фактов ответственность в полном объеме несет Арендатор.
2.2.6. Не позднее дней с даты принятия помещений по Передаточному акту, обеспечить арендуемые Помещения (осуществить монтаж, пуско-наладку и ввод в эксплуатацию) необходимыми средствами пожарной сигнализации и пожаротушения, а также поддерживать соответствующие системы в надлежащем рабочем состоянии.
2.2.7. Устранять аварии (и их последствия), произошедшие по вине Арендатора в арендуемых Помещениях.
2.2.8. Без письменного согласия Арендодателя: не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам; не предоставлять арендуемые Помещения в безвозмездное и возмездное (субаренду) пользование, не вносить права аренды в качества вклада в уставный капитал или паевого взноса.
2.2.9. Допускать в арендуемые Помещения Арендодателя (в том числе – Технический персонал) для осуществления контроля за соблюдением условий настоящего договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а при необходимости – исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.
2.2.10. Возместить ущерб Арендодателю в полном объеме, в сумме стоимости возврата Помещений в прежнее состояние: в случае пожара либо аварии, возникших в арендуемых Помещениях, вследствие несоблюдения Арендатором правил пожарной безопасности или неправильной эксплуатации Помещений, коммуникаций, нарушений правил техники безопасности; или осуществить восстановительный ремонт собственными силами и/или за свой счет.
2.2.11. Соблюдать требования законодательства РФ о привлечение к труду иностранных граждан и лиц без гражданства. Исключить факты незаконного найма мигрантов в своей деятельности.
2.3. Охрана арендуемых Помещений и иного имущества, принадлежащего Арендатору, осуществляется силами и за счет средств Арендатора. На территории Арендодателя действует пропускной режим в соответствии с графиком работы Арендодателя.
2.4. Сбор, хранение, вывоз, мусора, бытовых и опасных отходов производится Арендатором самостоятельно за свой счет.
2.5. Контроль приборов учета коммунальных услуг осуществляется Арендодателем.
2.6. Арендодатель вправе производить отключение электроэнергии в помещениях Арендатора при аварийных ситуациях – без предупреждения, а при резком возрастании собственных электрических мощностей, по предписанию инспекции Энергонадзора и Энергосбыта, при несвоевременной оплате, а также в случае нарушения эксплуатационных норм и требований – при условии письменного предупреждения Арендатора не менее чем за 24 часа до предполагаемого времени отключения.
2.8. Курение персонала и клиентов Арендатора в арендованных Помещениях и на прилегающей территории строго запрещено. Кроме того запрещено курение указанных выше лиц на всей территории Арендодателя, за исключение специально отведенных мест для курения, размещенных и оборудованных в соответствии с требованиями законодательства РФ.
3. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Арендная плата за помещения, указанные в п.1.1 Договора, состоит из постоянной и переменной части.
3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет рублей, за 1 кв.м. в год.
3.1.2. Оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до числа оплачиваемого месяца.
3.1.3. В течение банковских дней с даты заключения настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у Арендодателя; в случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности Арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание Арендодателем, Арендатор в течение банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.
3.2. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные платежи: расходы на . Оплата коммунальных услуг производится Арендатором на основании счетов Арендодателя, в течение банковских дней с даты выставления счета.
3.3. Перечисление Арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет Арендодателя в рублях РФ. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или иной указанный Арендодателем расчетный счет.
3.4. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке, при условии письменного уведомления Арендатора не позднее, чем за календарных дней до предполагаемой даты изменения.
3.5. Стороны пришли к соглашению, что независимо от даты заключения настоящего договора, расчет и начисление постоянной и переменной частей арендной платы за помещения, указанные в п.1.1 Договора, производится Арендодателем начиная с даты подписания Сторонами Передаточного акта, по которому Арендодатель передает помещения Арендатору, в соответствии с п.2.1.1 Договора.
4. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
4.1. Арендатор обязан возвратить Арендодателю Помещения в срок не позднее рабочих дней с момента прекращения договора аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с письменного согласия Арендодателя, возмещается Арендодателем в полном объёме посредством уменьшения ежемесячных арендных платежей, начиная со следующего месяца после письменного согласования улучшений, оформленного дополнительным соглашением к настоящему договору. О намерении произвести неотделимые улучшения Арендатор обязан уведомить Арендодателя заблаговременно.
4.2. При приеме/возврате Помещений Стороны составляют Передаточный акт (акт возврата), который подписывается их уполномоченными представителями.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему договору на срок более банковских дней, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.2. В случае просрочки возврата Имущества Арендатор уплачивает Арендодателю время фактического нахождения в арендуемых помещениях, за весь срок просрочки возврата, а также штраф в размере % от стоимости постоянной части месячной арендной платы.
5.3. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора с нарушением срока или без предварительного уведомления о своем намерении расторгнуть договор (п.6.2 Договора), а также Арендодателем по основаниям, указным в п.6.3 Договора, депозит, указанный в п.3.1.4 Договора, Арендатору не возвращается, не засчитывается Арендодателем в качестве оплаты за последний месяц аренды, а засчитывается в качестве штрафных санкций.
5.4. Ущерб, причиненный при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств по настоящему договору, виновная сторона возмещает в полном объеме. Ущерб (подтвержденный документально) возмещаются сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим договором.
5.5. Претензии (штрафы) контролирующих государственных органов (надзорных органов) к обстоятельствам, предметам, объектам или отношениям, непосредственно связанным с деятельностью Арендатора и имеющие отношения к предмету настоящего договора подлежат безусловной компенсации Арендатором. Сумма штрафа, наложенная на Арендодателя, в случае нарушения Арендатором требований законодательства и/или предписания уполномоченного государственного контрольного (надзорного) органа, подлежит компенсации (перечислению) Арендодателю в течение банковских дней с даты получения Арендатором соответствующего требования Арендодателя.
5.6. В случае наложения каких-либо штрафных санкций организациями, осуществляющими сбыт коммунальных услуг, на Арендодателя за перерасход и пр., Арендодатель вправе потребовать сумму штрафа с Арендатора, а Арендатор обязан осуществить указанную выплату не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.
5.7. В случае нарушения Арендатором (его персоналом и/или клиентами) п.2.8 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере постоянной части месячной арендной платы не позднее банковских дней, с даты направления Арендодателем письменного требования об этом.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Настоящий договор считается заключенным со дня его подписания Сторонами и действует до «»2019 г. включительно.
6.2. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке, при условии уведомления Арендодателя о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения.
6.3 Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договора в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора о намерении расторгнуть договор, не менее чем за дней до предполагаемой даты расторжения, либо в любое время по своему усмотрению при выявлении следующих нарушений:
- если Арендатор использует переданные ему в аренду помещения не по назначению и/или с нарушением существенных условий настоящего договора аренды;
- если Арендатор производит работы по переустройству и перепланировке арендуемых помещений или изменение конструкции данных помещений без письменного согласования с Арендодателем и согласования таких изменений с уполномоченными организациями;
- если Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей, либо иных согласованных Сторонами платежей на срок более банковских дней.
6.4. Арендатор, по окончанию срока действия настоящего договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора аренды помещений, указанных в настоящем договоре, на новый срок на условиях, согласуемых Сторонами дополнительно.
7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. Стороны освобождаются от ответственности, в том числе за полное неисполнение обязательств по настоящему договору, его дополнительным соглашениям, если это явится следствием обстоятельств непреодолимой силы, независящей от воли Сторон (форс-мажор), которые должны быть подтверждены документально.
7.2. Все споры, связанные с заключением, исполнением, расторжением, толкованием настоящего договора, будут решаться путем переговоров. В случае если возникшие споры и разногласия невозможно будет урегулировать путем переговоров, они будут переданы сторонами на рассмотрение и разрешение в арбитражный суд по месту нахождения .
7.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
7.4. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Обратите внимание, что договор аренды составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
2. Договор проката заключается в письменной форме.
Статья 627. Срок договора проката
1. Договор проката заключается на срок до одного года.
2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды () к договору проката не применяются.
3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.
Статья 628. Предоставление имущества арендатору
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
Статья 630. Арендная плата по договору проката
1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Статья 631. Пользование арендованным имуществом
1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
§ 3. Аренда транспортных средств
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем
Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства
1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.
2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.
Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.
Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
Статья 637. Страхование транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.
2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства
Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства
1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.
Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств
Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных , и настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Федеральным законом 1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.
2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Статья 670. Ответственность продавца
1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы ().
2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.
Роль обеспечений в договорных отношениях
Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):
- неустойкой,
- залогом,
- удержанием вещи,
- поручительством,
- гарантией независимой стороны,
- задатком,
- обеспечительным (гарантийным) платежом.
Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).
Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.
Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?
Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:
- составляется в отношении дорогостоящего имущества;
- отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
- действует в течение достаточно продолжительного времени.
То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:
- от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
- непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
- несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.
В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:
- конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
- объем средств, вносимых в обеспечение;
- порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.
В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.
Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж
В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:
- срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
- вид средств для оплаты и способ их внесения.
От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.
При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.
Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.
Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.
Использование гарантийного платежа по договору аренды
Используется гарантийный платеж в 2 случаях:
- на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
- на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.
При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.
Возврат гарантийного взноса по договору аренды
Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:
- возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
- распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
- переход прав на обеспечение к арендодателю.
Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).
Налогообложение гарантийного платежа
В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:
- доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
- расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).
В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.
Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС
Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:
- Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письмо от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
- у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
- Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).
Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.
Бухучет обеспечительного платежа
Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:
- дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
- кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).
У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.
Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:
- У арендатора:
Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;
Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.
- У арендодателя:
Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;
Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,
где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.
Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:
- на счете 009 — у арендатора;
- на счете 008 — у арендодателя.
Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:
Дт 76ндс Кт 68,
где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.
В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):
Дт 68 Кт 76ндс.
Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:
Дт 76ндс Кт 68.
Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:
Дт 91 Кт 76ндс.
В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:
- у арендатора:
Дт 76ар Кт 76об;
- у арендодателя:
Дт 76об Кт 76ар,
где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.
С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.
Итоги
Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.
В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:
— предварительная оплата — арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
— отсрочка — арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
— аванс и доплата (окончательный расчет) — часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.
Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ:
— указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;
— истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.
———————————
Примеры формулировки условия:
«Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010».
«Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта».
«Внесение арендной платы производится в следующие сроки:
— в течение 3 (трех) дней после подписания договора — 40% арендной платы;
— в течение 5(пяти) дней после подписания договора — 60% арендной платы».
———————————
Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами
Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом. При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).
Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ договор в соответствующей части будет по общему правилу оспоримым, если в законе нет иных последствий, не связанных с его недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.
Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.
Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.
Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры
Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.
Однако в отношении срока оплаты такое условие может быть признано противоречащим ст. 190 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 N 18АП-9425/2011). Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» применительно к сроку окончания действия договора. Она заключается в том, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон. Выставление арендодателем счета-фактуры данным признакам не отвечает. Поэтому не следует определять срок платежа в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. В противном случае он может быть рассчитан по правилам п. 2 ст. 314, абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Кроме того, при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру, поскольку обязанность оплаты аренды не зависит от его выставления. Исходя из положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ данная обязанность обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.
В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.
Таким образом, в связи с наличием у арендатора риска оказаться просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, что повлечет взыскание с него штрафных санкций, не рекомендуется согласовывать в договоре условие об определении срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления счета-фактуры. Обеспечить его выставление арендодателем можно иными способами, например включением в договор условия о неустойке.
Если срок внесения арендной платы не согласован
В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора «сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах» в каждом случае определяются индивидуально.
Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ.
Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.
Рассмотрим необходимость такого платежа и его оформление при заключении договора аренды.
Нормативное регулирование обеспечительного платежа
Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа
Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.
Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.
Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже
- Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
- Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
- При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
- По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.
Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.
АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков
Передача обеспечительного платежа арендатором
В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:
Важно! Арендатор обязан сохранять все документы по проведению платежей с арендодателем для подтверждения.
Возврат обеспечительного платежа по договору
В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).
В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.
Учет обеспечительного платежа на предприятии
Все поступаемые на предприятие средства должны быть учтены. Обеспечительный платеж оплачивается на основании договора аренды в качестве как бы страховой суммой передаваемых в аренду средств, которая реализуется при наступлении события, отраженного в договоре.
| № | Операция | Дебет | Кредит |
| 1. | Поступление обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ | 51 (50) | |
| 2. | Поступление обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете | 008 | |
| 3. | Возврат обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ | 76, субсчет обеспечительный платеж | 51 (50) |
| 4. | Возврат обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете | 008 | |
| 5. | Использование обеспечительного платежа в качестве погасительного | 76, субсчет обеспечительный платеж | 90-1 (91-1) |
| 6. | Начислен НДС | 90-3 (91-2) | 68 |
Размер обеспечительного платежа по договору аренды
Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.
Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.
Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.
Ошибка в требовании зачета обязательств
Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа. То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.
Ошибка при восполнении обеспечительного платежа
По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа. Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора. В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.
Ошибка при расторжении срочного договора аренды
В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.
В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.
Ответы на распространенные вопросы
Ответ : В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.
Вопрос №2 : Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?
Ответ : При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества. Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным. Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.